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律师信息
  • 姓名 : 雷兵律师
  • 职务 : 高级合伙人律师
  • 机构 : 北京市京师(武汉)律师事务所
  • 证号 : 14201*********267
  • 邮箱 : 188****3277@163.com
  • 地址 : 武汉市武昌区徐东路50号岳家嘴山河企业大厦40层
仅凭持有购房合同不足以证明存在借名买房或房屋代持有关系
作者:雷兵发布时间:2021-05-31来源:原创浏览量:0

 

律师点评:

1、本案的争议焦点为A与C之间是否存在借名买房的合意?在借名买房行为中,“借名人”想主张其为不动产物权的真实权利人需承担更多的举证证明责任,即承担双方不是赠与、借贷等民事法律关系的举证责任,证明自己与“出名人”合意借名买房的事实,这些证据必须有足够的证明力且达到高度盖然性的标准。本案中,关于这一焦点问题A与B提交的证据既不能证明涉案房屋的首付款由其支付,也不能证明其支付了房屋贷款和装修款,且涉案房屋实际由C和D支配和控制,A与B十余年不主张权利,故A与B对双方存在“借名买房”合意的举证并没有达到高度盖然性的证明标准,其证明力不足以证实其为不动产物权的真实权利人。退一步而言,即使涉案房屋确实由A与B出资,亦存在A与B借款给C购买房屋的可能性,双方的借资行为属于另一法律关系,并不能成为物权变动的理由。

2、房屋作为人们生产、生活的重要场所,是人们最基本的生活资料,更是人们的安身立命之本,是否购房、在哪里购房、如何购房应系一个家庭的重大决策和行为,涉案房屋系在C与D婚姻关系存续期间购买,购买涉案房屋C与D需要背负270000元贷款,购房后C与D双方共同管理涉案房屋,C与D作为夫妻对涉案房屋的权属应有共同认知。在C与D婚姻出现危机之时,C单方认可A、B诉称借名买房的意见缺乏事实依据,法院不予采信。

3、当事人对于自己提出的主张,有责任提供证据证明。本案中,A、B主张借用C的名义购买了涉案房屋,C只是房屋的名义购房人,进而请求判令C、D协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续。A、B实际是主张其与C、D之间存在借名买房或房屋代持法律关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担……(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任……”的规定,A、B对其主张应承担举证证明责任。根据查明的事实及证据,A、B无法提供书面的借名买房协议或房屋代持协议,也无法证明双方存在此类口头意思表示。此外,A、B既无证据证明实际支付涉案房屋的首付款,并持续偿还房屋后续的抵押贷款,亦无证据证明其实际占有或支配涉案房屋。

4、C虽认可A、B的主张,但是因其与A系兄弟关系,且与D夫妻关系不和,在无其他证据证明的情况下,其单方自认法院不予采信。

 

需要足够的证据证明存在借名买房的合意,才能认定借名买房或房屋代持有关系

(仅凭持有购房合同不足以证明存在借名买房或房屋代持有关系)

 

(成功为当事人保护其房屋所有权)

案情简介:

A与B是夫妻关系,A与C是兄弟关系,C与D是夫妻关系。A、B上诉请求:一、撤销一审判决,依法改判支持A、B的诉讼请求,判令C、D协助将位于武汉江夏经济开发区**202号房屋所有权转移登记至A、B名下。二、本案上诉费用由C、D负担。事实和理由:一、上诉人所举证据足以证实涉案房屋系其实际购买。一审中,上诉人提交了涉案房屋的购房合同、购房发票以及购房借款/担保合同,这些原件在2010年就由C转交上诉人保管至今,涉案房屋的还贷卡在2007年由C交给上诉人,且在房租不够支付房贷时,上诉人通过银行卡还贷。上诉人提交了C的银行流水,足以证明上诉人在购房后通过银行向C转账共计21.15万元、其中向房屋还贷账户转账7.55万元还贷的事实。上诉人提交的手写记账单、装修记账单,是上诉人在购房后,对购房款、装修款支付的记账。上诉人提交的C在2017年2月6日发出的短信,证明C认可涉案房屋属上诉人所有。证人王某当庭证实涉案房屋系上诉人实际购买,并委托其装修及负责出租一段时间。二、上诉人有新的证据,足以证实被上诉人C未购买涉案房屋。D在一审庭审时陈述其拿出6万元婚前财产给C用于购买涉案房屋,但是在被上诉人2018年离婚案件的庭审笔录中,D陈述其没有婚前财产、没有存款。D在陈述的调解意见中,只对另二套房产提出调解意见,对涉案房屋只字未提,足以证实D明知涉案房屋是上诉人购买。涉案房屋的首付款是11.6168万元,即使D拿出了6万元现金,C还须拿出5.6168万元,但是调取C的银行流水,支付首付款的2007年6月23日及前几日,C银行账户均无大额支出。另外,依被上诉人当时的收入,无力购买涉案房屋。

C辩称,涉案房屋系上诉人A、B的投资,当时为了转户口,故以C名义签订合同,请求法院支持上诉人的上诉请求。

D辩称,涉案房屋的首付款和房贷均是由被上诉人支付,双方既无房屋代持协议,上诉人亦无证据证明其支付购房款项,且D户口是在2012年因军队干部家属迁到武汉。故,请求驳回上诉,维持原判。

 

法院认定事实:

C与D于2006年*月*日登记结婚。2007年6月23日,C与武汉***物业发展有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份,购买位于武汉江夏经济开发区202房屋一套,房屋面积124.41平方米,总价款386168元,首付款116168元,贷款270000元,合同备案号为夏06***34。2007年7月9日C办理了抵押贷款手续从中国工商银行贷款270000元。涉案房屋装修后一直由C或D作为出租方对外出租,租金由C和D收取。涉案房屋的水电费、电信费也由C、D支付。涉案房屋至今尚未办理不动产权证。

D的户口于2012年*8月*7日因军队干部家属迁来武汉市。C于2018年10月向武汉市**洪山区人民法院起诉,要求与D离婚,后于2018年12月14日撤诉,该院裁定予以准许。诉讼中,A申请证人王某(系A表兄)出庭作证,王某陈述2007年6月23日陪着A来武汉购买涉案房屋,涉案房屋首付款系A用现金120000元支付的,为了考虑D落户才以C的名义签订购房合同。王某还陈述涉案房屋是其装修的,装修款是C用现金支付的,涉案房屋装好后前期由其负责出租,后期由C负责出租。D认可王某陈述的涉案房屋由王某装修的事实,但认为王某与A具有亲属关系,且当时不存在限购也并非为了落户购房,故对王某陈述涉案房屋首付款由A支付的事实不予认可。A陈述购房当天需要开具收入证明,因为其居住在河南当天来不及办理,所以借用C之名购房。

一审诉讼中,D辩称涉案房屋购房合同及发票原件于2017年被C拿走并交给了A;C陈述涉案房屋购房合同及发票原件是D在2010年交给A的。

二审中,A、B提交了证据一C与D于2018年11月29日离婚纠纷案件的开庭笔录,拟证明D自述无婚前财产;证据二C的银行流水,拟证明2007年6月23日购房前后,C无大额支出,没有出资购房;证据三涉案房屋的房价计算单,拟证明A、B购房款的协商过程;证据四装修实用款,系王某、C于2008年前后书写的装修费单。法院认为,上述四份证据无法达到A、B的证明目的,不予采信。

 

判决结果:

驳回A、B的全部诉讼请求。


注:以上内容由雷兵律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电雷兵律师咨询。