仅凭持有购房合同不足以证明存在借名买房或房屋代持有关系
律师点评:1、本案的争议焦点为A与C之间是否存在借名买房的合意?在借名买房行为中,“借名人”想主张其为不动产物权的真实权利人需承担更多的举证证明责任,即承担双方不是赠与、借贷等民事法律关系的举证责任,证明自己与“出名人”合意借名买房的事实,这些证据必须有足够的证明力且达到高度盖然性的标准。本案中,关于这一焦点问题A与B提交的证据既不能证明涉案房屋的首付款由其支付,也不能证明其支付了房屋贷款和装修款,且涉案房屋实际由C和D支配和控制,A与B十余年不主张权利,故A与B对双方存在“借名买房”合意的举证并没有达到高度盖然性的证明标准,其证明力不足以证实其为不动产物权的真实权利人。退一步而言,即使涉案房屋确实由A与B出资,亦存在A与B借款给C购买房屋的可能性,双方的借资行为属于另一法律关系,并不能成为物权变动的理由。2、房屋作为人们生产、生活的重要场所,是人们最基本的生活资料,更是人们的安身立命之本,是否购房、在哪里购房、如何购房应系一个家庭的重大决策和行为,涉案房屋系在C与D婚姻关系存续期间购买,购买涉案房屋C与D需要背负270000元贷款,购房后C与D双方共同管理涉案房屋,C与D作为夫妻对涉案房屋的权属应有共同认知。在C与D婚姻出现危机之时,C单方认可A、B诉称借名买房的意见缺乏事实依据,法院不予采信。3、当事人对于自己提出的主张,有责任提供证据证明。本案中,A、B主张借用C的名义购买了涉案房屋,C只是房屋的名义购房人,进而请求判令C、D协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续。A、B实际是主张其与C、D之间存在借名买房或房屋代持法律关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担……(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任……”的规定,A、B对其主张应承担举证证明责任。根据查明的事实及证据,A、B无法提供书面的借名买房协议或房屋代持协议,也无法证明双方存在此类口头意思表示。此外,A、B既无证据证明实际支付涉案房屋的首付款,并持续偿还房屋后续的抵押贷款,亦无证据证明其实际占有或支配涉案房屋。4、C虽认可A、B的主张,但是因其与A系兄弟关系,且与D夫妻关系不和,在无其他证据证明的情况下,其单方自认法院不予采信。需要足够的证据证明存在借名买房的合意,才能认定借名买房或房屋代持有关系(仅凭持有购房合同不足以证明存在借名买房或房屋代持有关系)(成功为当事人保护其房屋所有权)案情简介:A与B是夫妻关系,A与C是兄弟关系,C与D是夫妻关系。A、B上诉请求:一、撤销一审判决,依法改判支持A、B的诉讼请求,判令C、D协助将位于武汉江夏经济开发区**202号房屋所有权转移登记至A、B名下。二、本案上诉费用由C、D负担。事实和理由:一、上诉人所举证据足以证实涉案房屋系其实际购买。一审中,上诉人提交了涉案房屋的购房合同、购房发票以及购房借款/担保合同,这些原件在2010年就由C转交上诉人保管至今,涉案房屋的还贷卡在2007年由C交给上诉人,且在房租不够支付房贷时,上诉人通过银行卡还贷。上诉人提交了C的银行流水,足以证明上诉人在购房后通过银行向C转账共计21.15万元、其中向房屋还贷账户转账7.55万元还贷的事实。上诉人提交的手写记账单、装修记账单,是上诉人在购房后,对购房款、装修款支付的记账。上诉人提交的C在2017年2月6日发出的短信,证明C认可涉案房屋属上诉人所有。证人王某当庭证实涉案房屋系上诉人实际购买,并委托其装修及负责出租一段时间。二、上诉人有新的证据,足以证实被上诉人C未购买涉案房屋。D在一审庭审时陈述其拿出6万元婚前财产给C用于购买涉案房屋,但是在被上诉人2018年离婚案件的庭审笔录中,D陈述其没有婚前财产、没有存款。D在陈述的调解意见中,只对另二套房产提出调解意见,对涉案房屋只字未提,足以证实D明知涉案房屋是上诉人购买。涉案房屋的首付款是11.6168万元,即使D拿出了6万元现金,C还须拿出5.6168万元,但是调取C的银行流水,支付首付款的2007年6月23日及前几日,C银行账户均无大额支出。另外,依被上诉人当时的收入,无力购买涉案房屋。C辩称,涉案房屋系上诉人A、B的投资,当时为了转户口,故以C名义签订合同,请求法院支持上诉人的上诉请求。D辩称,涉案房屋的首付款和房贷均是由被上诉人支付,双方既无房屋代持协议,上诉人亦无证据证明其支付购房款项,且D户口是在2012年因军队干部家属迁到武汉。故,请求驳回上诉,维持原判。法院认定事实:C与D于2006年*月*日登记结婚。2007年6月23日,C与武汉***物业发展有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份,购买位于武汉江夏经济开发区202房屋一套,房屋面积124.41平方米,总价款386168元,首付款116168元,贷款270000元,合同备案号为夏06***34。2007年7月9日C办理了抵押贷款手续从中国工商银行贷款270000元。涉案房屋装修后一直由C或D作为出租方对外出租,租金由C和D收取。涉案房屋的水电费、电信费也由C、D支付。涉案房屋至今尚未办理不动产权证。D的户口于2012年*8月*7日因军队干部家属迁来武汉市。C于2018年10月向武汉市**洪山区人民法院起诉,要求与D离婚,后于2018年12月14日撤诉,该院裁定予以准许。诉讼中,A申请证人王某(系A表兄)出庭作证,王某陈述2007年6月23日陪着A来武汉购买涉案房屋,涉案房屋首付款系A用现金120000元支付的,为了考虑D落户才以C的名义签订购房合同。王某还陈述涉案房屋是其装修的,装修款是C用现金支付的,涉案房屋装好后前期由其负责出租,后期由C负责出租。D认可王某陈述的涉案房屋由王某装修的事实,但认为王某与A具有亲属关系,且当时不存在限购也并非为了落户购房,故对王某陈述涉案房屋首付款由A支付的事实不予认可。A陈述购房当天需要开具收入证明,因为其居住在河南当天来不及办理,所以借用C之名购房。一审诉讼中,D辩称涉案房屋购房合同及发票原件于2017年被C拿走并交给了A;C陈述涉案房屋购房合同及发票原件是D在2010年交给A的。二审中,A、B提交了证据一C与D于2018年11月29日离婚纠纷案件的开庭笔录,拟证明D自述无婚前财产;证据二C的银行流水,拟证明2007年6月23日购房前后,C无大额支出,没有出资购房;证据三涉案房屋的房价计算单,拟证明A、B购房款的协商过程;证据四装修实用款,系王某、C于2008年前后书写的装修费单。法院认为,上述四份证据无法达到A、B的证明目的,不予采信。判决结果:驳回A、B的全部诉讼请求。
房屋买卖合同纠纷:要求卖方双倍返还购房定金及中介费成功
律师观点:1、原被告及第三人C房地产签订的《存量房居间(买卖)合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效。合同中已明确约定了贷款办理的时间,双方应按照合同约定履行各自义务。现原告A提出解除合同,被告B亦同意解除合同,故双方合同应予解除。2、原告A交纳定金后,被告B虽有办理公证及申请办证的行为,但并未在合同规定的期限完全履行合同义务,且被告B在电话录音中明确表示不履行合同,致使合同目的未能实现,故对于原告A要求被告B赔付定金的主张,予以支持。根据《合同法》第115条规定:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保,债务人履行债务后,定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。现因被告B已经返还定金,故被告B应向原告A赔偿40,000元。3、对于原告A要求被告B支付其在别处购房差价的请求,根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定:买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。原告A虽在他处购置房屋,但其请求损失补偿的数额应以武汉市**区**二村房屋情况为准,现原告A提交了该处房屋的价格走势表,但该表并非具有资格单位出具,亦不能仅凭此表判断其所受的损失,故对于其主张,法院不予支持。4、对于原告A要求被告B支付经纪代理费4,000元的主张,因合同目的未能实现的责任在被告B,故该损失应由被告B承担。对于原告A要求被告B支付差旅费的主张,因原告A提交的证据不足以证明差旅费的支出,故法院不予支持。房屋买卖合同纠纷:要求卖方双倍返还购房定金及中介费成功案件经过:原告A诉被告B及第三人C房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案,原告A向本院提出诉讼请求:1.判令原被告之间的《房屋买卖合同》解除;2.判令被告B立即返还原告A的定金40,000元;3.判令被告B支付违约金10,000元;4.判令被告B支付经纪代理费4,000元;5.判令被告B向原告A支付购房款损失130,000元;6.判令被告B向原告A支付差旅费2,096元;7.本案诉讼费用由被告B承担。事实与理由:20**年*月24日,原告A与被告B及第三人C房地产公司签署了《武汉市存量房居间(买卖)合同》,原告A向被告B支付了购房定金40,000元,向第三人C房地产支付了经纪费4,000元。后被告B违约,向原告A返还了40,000元定金,但原告A因被告B行为导致了损失,故原告A要求被告B返还双倍定金80,000元,故被告B还应支付40,000元。现为维护原告A合法权益,故诉至法院,请求判如所请。被告B辩称,1.被告B同意解除房屋买卖合同,但是该合同解除的责任在原告A,故违约责任应由原告A承担;2.原告A在诉讼请求第二、三、四、五、六中分别适用了定金罚则、违约责任,被告B认为原告A应在任一项中选择,这仅是在被告B违约的前提下要求,但是在第三人C房地产做了大量工作的情况下,是原告A自己放弃购房,故责任不应在被告B。第三人C房地产辩称,第三人C房地产已经做了大量工作,是原告A自己不购房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.对原告A提交的《房屋买卖合同》,因该证据可以证明原被告之间关于买卖合同的约定,故本院予以采信;2.对于原告A提交的聊天记录,因该聊天记录上并未显示原被告双方的信息,亦无其他证据佐证,故本院不予采信;3.对原告A提交的电话录音,因其可以证明相关案件事实,本院予以采信;4.对原告A提交的房屋价格走势情况,该证据非正式单位出具的报告,故本院不予采信;5.对原告A提交的《房屋买卖合同》、房屋代持协议、首付款银行流水,可以证明原告A买房情况,本院予以采信;6.对原告A提交的火车票,该票据上时间与本案立案时间不符,且乘坐人为D,非原告A,故本院不予采信。法院认定事实:2016年9月*日,原告A(乙方)、被告B(甲方)及第三人C房地产(丙方)签订了《存量房居间(买卖)合同》,约定:乙方购买甲方位于武汉市**区**二村*栋*单元702室的房屋,签订合同当日支付40,000元购房定金;过户当日支付购房首付100,000元,剩余500,000元为商贷,并由乙方向丙方支付经纪代理费4,000元;甲方逾期不交付房屋给乙方,乙方不解除合同的,甲方每逾期一日,按已付房款的20%向乙方支付违约金,乙方解除合同的,甲方应退还乙方所付房款,且应支付逾期期间的违约金,并按全部房款的20%向甲方支付违约金。合同还对其他条款作了约定。三方同时还约定了附加条款:1、定金收讫,如甲方违约则定金退还并赔付同等金额的违约金,如乙方违约则定金不退;2、甲乙双方约定,本合同签订之日60日内,甲乙自行解决继承换证手续,完成银行面签;3、银行贷款审批通过30日内,完成过户手续,不配合则算违约;4、乙方应向丙方支付佣金9,600元,合同签订当日支付4,000元;5、剩余5,600元于过户当日支付。同日,被告B收取原告A定金40,000元,并出具《定金收条》,同时原告A向第三人C房地产支付了4,000元佣金。2016年11月*日,被告B到武汉市**公证处对涉案房屋继承问题进行了公证,公证载明涉案房屋由被告B享有全部的继承权。2016年11月*日,被告B申请办理不动产权证。后被告B未在60日内办理完成房屋继承及办证手续。现原告A要求解除合同,并要求被告B支付相关费用。另查明,被告B已将其收取的40,000元定金退还给了原告A。原告A于2017年*月份在武汉市另行购置了房屋。庭审中,经本庭释明,原告A以书面说明方式向本庭提出选择要求被告B赔偿定金并支付其在别处购房差价损失。判决结果:被告B于判决生效之日起五日内向原告A赔付44,000元;
虽无借名买房协议,但有出资占有房屋等事实,足以认定借名买房
律师点评:1、本案原、被告系亲姐弟关系,因为原告的个人原因,将其购买的房屋合同转至被告名下,并由被告办理贷款、抵押事宜。审理中原告提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资,首付款及房屋配套费均是原告支付,原告实际占有、使用、收益诉争房。且由原告按月偿还诉争房屋贷款。关于诉争房屋的买卖合同、贷款合同、抵押合同、物业合同、租赁合同、物业费发票、贷款还款收据、房屋两证的全部原件均在原告处。审理中,原、被告二人父亲亦到庭作证证明诉争房系原告出资购买由被告代持。2、虽然被告亦在2013年提前一次性归还贷款45687.25元并以遗失为由重新办理房屋所有权证,但不足以说明其对诉争房的出资及实际占有的事实。其辩称诉争房全部资料均是原告从父亲处抢走的意见既无证据证实亦不符合常理。3、原告提供翔实、有效的证据并形成证据锁链证明原、被之间存在口头借名登记的约定,故对于原告主张确认房屋归其所有并要求被告协助办理房屋所有权转移登记的,有事实依据,法院予以支持。4、对于诉争房被告一次性归还贷款部分被告可向原告另行主张权利。虽无借名买房协议,但有出资、占有、支配房屋等相关事实的,亦足以认定是借名买房代持有关系(为当事人主张借名买房事实获法院支持)案情介绍:原告诉称,2001年7月,原告与武汉新鸿基置业有限公司(以下简称新鸿基公司)签订《购房合同》,购买由新鸿基公司开发的位于武汉市**区**路133号*座20层3室的房产(以下简称诉争房)。原告与被告(系原告亲姐姐)商量后,双方约定将诉争房产变更为以被告代为持有。当年9月14日,原、被告双方经与新鸿基公司协商一致后,将诉争房产的购买人变更为被告。为此,原告持变更后的合同换发了付款人是被告的首付款及房屋配套费《收据》。同时,原告以被告名义办理了银行按揭贷款手续(自2001年9月26日至2016年9月26日,共计180000元贷款,以被告名义办理的按揭银行卡由原告持有),后续按揭款亦由原告支付。诉争房产交付使用后,相关交房手续、缴纳物业管理费、出资装修、购置家具、办理房屋两证、缴纳相关税费,以及原告以自己名义对外出租房屋并收取租金等全部事宜均由原告办理、支出和收益(其中办理的所有手续、收据、凭证及房屋两证均由原告持有至今)。现被告利用其代持诉争房产的情况,背信弃义,要求“收回”。且在其明知房屋两证在原告持有的情况下,仍以诉争房产的产权证丢失为由,于2013年9月向房管部门申请办理"新证"。因诉争房产全部由原告出资购买,实际使用、占有和收益也是原告,而被告为获取非法利益,企图借用代持名义霸占原告房产。故原告诉至法院:1、请求确认坐落于武汉市**区**路133号*座20层3室房产所有权归原告所有;2.请求被告协助原告办理坐落于武汉市**区**路133号*座20层3室的房产所有权变更登记;3.本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称,原告方代管房屋期间的相关证据,否定不了被告对诉争房的所有权。目前证据证明2001年6月20日是被告自己签订的合同,没有证据证明是被告补签的,诉争房也是被告所买。由于购房时被告在珠海,故将诉争房交给原告代管,代管期间的费用由被告支付,房租等利润由原告所得。代管行为不能否定被告对诉争房的所有权。原告所提交的证据是被告放在父亲家中的,原告从父亲处抢走的。不能证明相关费用就是原告所承担。综上,原告的诉请与事实不符,请求驳回原告全部诉请。法院查明事实:经审理查明,原、被告系姐弟关系。2001年6月20日,被告与武汉新鸿基置业有限公司签订房屋买卖合同并与银行办理贷款及抵押事宜,被告购买由新鸿基公司开发的位于武汉市**区**路133号*座20层3室的房产(以下简称诉争房)。对诉争房产采取的是按揭付款方式,其中首付款78500元、4300元房屋配套费以及按揭贷款180000元(不包含利息及其他费用)。诉争房产交付使用后,相关交房手续、缴纳物业管理费、办理两证、缴纳相关税费等一直由原告办理。且原告实际占有诉争房屋,并以其自己的名义对外出租诉争房屋并收取租金。2001年10月起原告以被告名义按月偿还诉争房屋贷款。2005年5月31日,诉争房屋办理房屋所有权证及国有土地使用证,所有权人为被告。后因原、被告为该诉争房权属发生纠纷,被告将原归还房贷银行卡注销,并于2013年7月15日一次性归还诉争房屋贷款45687.25元。同年9月被告以权证遗失为由向房地部门申请补发诉争房房屋所有权证。因原告认为诉争房产全部由其出资购买,实际使用、占有和收益也是原告,故诉至法院提出前述诉讼请求。另查明,该诉争房原系原告与与武汉新鸿基置业有限公司签订房屋买卖合同购买。首付款78500元、4300元房屋配套费由原告于2001年7月8日向该公司交纳。后因原告私人原因,将该房屋转至被告名下,由被告重新与与武汉新鸿基置业有限公司签订房屋买卖合同购买诉争房,并将原告原交纳首付款78500元、4300元房屋配套费收据原件收回,重新开具两份交款人为被告的首付款78500元及房屋配套费4300元收据。被告未实际向武汉新鸿基置业有限公司交纳首付款及房屋配套费。还查明,被告名下的全部有关该诉争房屋的买卖合同、贷款合同、抵押合同、房屋两证、前期物业管理协议书、物业费发票、房屋租赁合同、每月还贷银行回单等原件均在原告处。被告称以上全部关于诉争房的合同及其余一切资料均是放在父亲处,系原告从父亲处抢走的。审理中,原、被告二人的父亲到庭作证,证明诉争房屋系原告自行出资购买,被告仅是为原告代持。判决结果:一、坐落于武汉市**区**路133号*座20层3室房产所有权归原告原告所有;二、被告于本判决生效之日起十日内协助原告办理坐落于武汉市**区**路133号*座20层3室的房产所有权变更登记。